Preguntas Frecuentes

 

Aquí encontrará las respuestas a las preguntas frecuentes sobre que es un remate bancario, como funciona, en cuanto tiempo tienes tu casa, estas y mas cuestiones te las aclaramos.

 

1. ¿Quienes Somos?

R: Somos un Bufete de Abogados en Monterrey e Inmobiliaria, como abogados manejamos todo tipo de juicios Civiles, Penales, Mercantiles, Familiares, Laborales, Fiscales, etc., y en la Inmobiliaria Vendemos inmuebles de Trato Directo e Inmuebles de Remate Bancario.

2. ¿Cuales son los inmuebles de trato directo?

R: Los inmuebles de Trato Directo son los que vende un particular o una persona moral a otro, estos inmuebles tienen escrituras y no tienen ningún adeudo, en términos prácticos son inmuebles que están completamente pagados y se cuenta con las escrituras de propiedad y libres de gravamen.

3. ¿En que consiste la venta de remates bancarios o judiciales?

R: Son los inmuebles que se adquieren por medio de un crédito hipotecario, dichos inmuebles al momento que son adquiridos de esa manera el banco que otorga el crédito lo que hace es hipotecar el inmueble para el caso de que no se cumpla con los pagos del crédito otorgado, el banco tiene el derecho de proceder de manera legal demandando al acreditado que incumplió y requerirle el pago de lo adeudado, en caso de que no pague, se procede a la venta del inmueble judicialmente en el tribunal que corresponda.

4.- ¿Como funcionan o se adquieren los remates bancarios o judiciales?

R: Los remates bancarios o judiciales, se adquieren de dos formas, la primera es presentándote ante un juzgado y acudir a una audiencia de remate y ahí se subasta un inmueble que un acreditado incumplido esta perdiendo, se compra en el juzgado el inmueble y el que de más por ella es el que se queda con el bien; la segunda es comprar un inmueble directamente a un banco o Empresa Administradora sin ir a una subasta, solo que estos inmuebles los adquieres por vía venta de derechos litigiosos  y en cualquiera de los dos casos solo se aceptan pagos de contado, se recomienda contar con asesoría legal para este caso, una vez que se adquiere la propiedad, se tiene que concluir el proceso legal con el fin de obtener la casa físicamente mediante una orden de desalojo judicial.

5.- ¿Que es la Venta o Cesión de Derechos Litigiosos y como funcionan?

R:  Débase entender por “litigio” pelea o confrontación legal, por ende los derechos litigiosos son los derechos que se tienen para demandar, en este caso que nos interesa es lo siguiente, el derecho que el Banco o Empresa Administradora tiene para Demandar a un deudor de un inmueble que no se le pago y este derecho radica en que el banco cuenta con papelería firmada por el deudor así como una hipoteca a su favor, para que un derecho de litigio se pueda vender debe de estar demandado legalmente ya en un juzgado el deudor y de esta forma el banco podrá recuperar el total de la deuda ya sea en efectivo o en su caso en especia que para esto seria con la misma propiedad.

6.-  ¿Que requisitos se necesitan para comprar los Remates Bancarios o Judiciales, así como los Derechos Litigiosos ?

R: No se necesita contar con algún requisito en particular, solo que se cuente con el dinero suficiente para comprar alguna propiedad de su elección de acuerdo a su presupuesto, el pago es de contado en una exhibición, en este tipo de propiedades nunca se aceptan créditos.

7. ¿Que es una empresa administradora de cartera?

R: Para este caso en cuestión, son empresas de inversionistas de iniciativa privada o sea de particulares que adquieren miles de créditos vencidos o a veces carteras vencidas completas a bancos, y ellos siguen administrando el crédito, recibiendo pagos, liberando escrituras, vendiendo derechos litigiosos, etc., y cuenta con las mismas facultades que tenía el banco anterior.

8. ¿Puedo comprar algún remate bancario, judicial o derechos litigiosos?

R: No, no se pueden adquirir este tipo de inmuebles con crédito por que son propiedades que un tienen un crédito pendiente por pagar y quien te otorga a ti el crédito te va a pedir que la casa tenga escrituras y se encuentre libre de gravamen, y por ende las escrituras de este tipo de casas tienen el gravamen de la hipoteca que no se pagó.

9. ¿Cuando compro algún remate bancario, judicial o derechos litigiosos, estoy comprando automáticamente la propiedad ?

R: Cuando compras algún remate bancario, judicial o derechos litigiosos adquieres por ende los beneficios exactamente iguales que el Banco o Empresa Administradora tenía, en pocas palabras el banco lo que hace es renunciar a ese derecho al momento que decide vendértelo a ti y tú puedes hacer lo mismo que el Banco o Empresa Administradora osea tomaste su lugar por una cantidad económica, y ahora puedes continuar el juicio exigiendo el pago de la deuda en su totalidad, que en la mayoría de los casos es el doble de lo que vale el inmueble, y tu puedes recibir el dinero o en su caso aceptar el pago en especie que es el mismo inmueble que se tiene hipotecado, en términos prácticos al momento que compras algún remate bancario, judicial o derechos litigiosos es con la intención de quedarte con el inmueble hipotecado a un menor precio de lo que vale en el mercado.

10. ¿A quien le pago una vez que elijo comprar algún remate bancario, judicial o derechos litigiosos ?

R: Se lo pagarías al Banco o Empresa Administradora dueño del crédito, para el caso de la compra de derechos litigiosos, y si es un remate judicial, en ese caso se le deposita el dinero en el juzgado que este realizando la venta,  a nosotros nos pagarías solo nuestra comisión por la venta, el precio del inmueble se divide en dos, una parte para Banco o Empresa Administradora o en su caso el Juzgado y otra para el Bufete que seria nuestra comisión, la mayor parte como el 85% se paga directamente al Banco o Empresa Administradora o Juzgado, estos pagos serian solamente de contado.

11.- Ya una vez que he comprado ya sea remate bancario, judicial o derechos litigiosos , ¿Se me dan escrituras nuevas?

R: No, por que al momento de adquirir el inmueble por esta forma, no se te dan escrituras lo que se te da es un Contrato de Cesión de Derechos  Litigiosos, que se celebra ante un Notario que designa el banco o empresa administradora, las escrituras nuevas de propiedad te las da el juez una vez que hayas concluido con el tramite legal y dentro del mismo proceso legal se solicita que se te entregue la propiedad físicamente mediante orden de desalojo para el caso de que la propiedad aun se encuentre habitada o posesionada.

12. ¿Y los inmuebles que se venden se encuentran ocupados o con gente viviendo?

R: En la mayoría de los casos sí se encuentran ocupados, hay que concluir el proceso legal para poder solicitar una orden de lanzamiento, esto es dentro del mismo procedimiento legal, no hay que iniciar otro.

13. ¿Puedo ver la propiedad por dentro antes de comprarla?

R: No, a menos que se encuentre deshabitado o en su caso los demandados te dejen verla por dentro, en la mayoría de los casos las propiedades se compran sin verlas por dentro ya que las personas que habitan el inmueble no permiten que lo veas ya que eso influye de manera negativa para ellos osea no facilitan las cosas, lo cual es normal.

14. ¿Que pasa si no se quieren salir del inmueble que ya he comprado?

R: Nada, el 98% de la gente no se quiere salir de su propiedad, pero el que no quieran salirse no significa que no tengan que salirse, por que para eso se estableció la hipoteca, para el caso de que no pagaran la casa se les solicitaría el pago y en caso de no pagar se les demandaría y se les desalojaría del inmueble.

15. ¿Es cierto que si pasan 5 años de posesión de una propiedad ya no los puedes sacar?

R: Si, si se reúnen ciertos requisitos legales que marca la ley, pero en este tipo de inmuebles no aplica eso, ya que estos inmuebles se adquirieron mediante una compraventa por medio de un crédito hipotecario y al no ser pagado se les desalojara del inmueble en algún momento, ademas no aplica la posesión en estos casos, ya que el inmueble lo adquirió en compraventa, o sea es mentira en este tipo de casas.

16. ¿Necesito un abogado para que me  concluya el proceso legal en este tipo de propiedades ?

R: Si, necesitas a un abogado que te ayude a realizar ese trámite, pero para eso estamos nosotros, cuando nosotros te ofrecemos un inmueble en este rubro de REMATE en el precio marcado como precio de venta ya va incluida nuestra comisión por la venta y como parte del servicio de esta Bufete te regalamos la terminación legal del procedimiento para que tu te quedes con el inmueble, también si es tu deseo que un familiar o un amigo abogado te lleve el procedimiento lo puedes hacer, no estas obligado a seguir el trámite con nosotros.

17.- Ya una vez que he comprado un remate bancario, judicial o derechos litigiosos ¿Sigo pagando la casa?

R: No, tu no vas a seguir pagando la casa, ya que al comprar un remate bancario o derechos litigiosos al banco tu tomas el lugar del banco, no la del deudor, por lo tanto la deuda te la deben de pagar a ti.

18. ¿Que pasa si el deudor quiere recuperar su casa y decide pagar lo adeudado, pierdo mi dinero?

R: Pues es muy sencillo, como tu tomaste el lugar del Banco o Empresa Administradora, pues tendrá que hacerte el pago a ti, y ya de ti depende si le tomas el pago y cuánto o en su caso niegas recibirlo y le seguimos exigiendo la propiedad, no estás obligado a aceptar el pago ya que el 100% de las veces los deudores quieren pagar menos de lo que deben, por lo que no habría perdida en este caso.

19.- ¿Cuanto tiempo tarda el proceso legal para tener la propiedad físicamente a mi favor?

R: Este tiempo es variable, ya que no hay un tiempo establecido, cada casa en lo individual es diferente, depende si el deudor se defiende legalmente o no, mas sin embargo existe un tiempo promedio estimado de 10 mesas a 1 año.

20.- ¿ El deudor o demandado de la propiedad que compre se puede amparar ?

R: Si, es un derecho que tienen todas las personas cuando se cree que hay una ilegalidad en un proceso legal en su contra, una vez que se ampara, el juez analizara si existe alguna ilegalidad en el juicio y si no hay tal, el amparo le es negado, el tiempo promedio de análisis por parte del juez de amparo es de 3 a 5 meses aproximadamente, el amparo no es un recurso en favor del deudor con el fin de nunca salirse, el tiempo que se pierde es por el análisis, no por que le otorguen al demandado algún tiempo en su favor con motivo del amparo.